SERVIZI TECNICI

1. Revisione tabelle millesimali

Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari. Tuttavia, può capitare che non tutti i condomini facciano lo stesso uso dei beni comuni, si pensi alle scale e al loro impiego da parte del proprietario del primo piano rispetto a quello dell’attico. Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale.

2. Redazione regolamento di condominio

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

3. Applicazione delle varie leggi e normativa degli impianti comuni condominiali

Nella nuova enunciazione gli impianti  vengono ora definiti, con terminologia più moderna, “gli impianti idrici  e fognari e sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria. Vengono definiti in modo diverso e diversificati gli impianti che ricadono tra le parti comuni e gli impianti centralizzati, dunque, che sono da considerarsi comuni fino al punto di utenza, vale a dire, fino al punto della loro diramazione ai locali di proprietà esclusiva, fatte salve le disposizioni dettate da normative di settore in materia di reti pubbliche.

4. Suddivisione di spese ordinarie e straordinarie

Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o (in mancanza) in base alle norme (generali e specifiche) contenute nel codice civile.

Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i vari condomini, in particolare, agli artt. 1123-1126. La riforma del condominio ha inciso ben poco sulle voci di costo a carico dei singoli condomini, novellando l’art. 1124 c.c., che fissa l’obbligo del sostenimento delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e dell’ascensore, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, nonché l’art. 1130-bis a norma del quale “l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

Tra le novità rileva anche il riformato art. 1118 c.c. secondo il quale “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene” e lo stesso “non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

         È l’art. 1123 c.c., anche post riforma, a dettare le regole secondo le quali ripartire le spese tra i singoli condomini, sulla base di tre criteri principali: il primo, generale, della ripartizione in proporzione al valore della proprietà e gli altri due, particolari, in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.

5. Detrazione d'imposte per opere di ristrutturazione

Mai come adesso i Contribuenti/Condomini  possono usufruire di tante agevolazioni fiscali sugli interventi edilizi della casa. Infatti la legge di Bilancio (n.160 del 27 dicembre 2019) ha prorogato fino al 31 dicembre 2020 le seguenti agevolazioni fiscali:

·        la detrazione fiscale del 50% dei costi su ristrutturazioni, con il limite di euro 96.000 per unità immobiliare;

·        la detrazione fiscale del 65% dei costi per interventi di risparmio energetico;

·        un bonus “verde” del 36% per la sistemazione del verde di terrazzi, balconi e giardini con un massimo di 5.000 euro ad unità immobiliare;

 

·        la legge di Bilancio 2020 prevede un bonus facciate, con una detrazione fiscale del 90% per gli interventi di manutenzione ordinaria della facciata esterna degli edifici esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna) ubicati in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte).